Les tentations et risques de la sous-location

La sous-location, un concept de plus en plus fréquent avec l’essor des plateformes en ligne, soulève des questions importantes sur les droits et obligations des locataires et propriétaires. Bien qu’elle puisse sembler pratique pour le locataire, elle est encadrée par des règles strictes et contraignantes qu’il doit respecter. Voici un aperçu des principales dispositions légales entourant la sous-location.

La définition de la sous-location

La sous-location se produit lorsqu’un locataire loue tout ou une partie de son logement à une autre personne, appelée sous-locataire. Le locataire principal conserve alors ses obligations envers le propriétaire, tandis que le sous-locataire lui verse un loyer. Cette pratique est courante pour des locations saisonnières ou lorsque le locataire principal s’absente temporairement.

Les droits et obligations des parties en cas de sous-location

Les obligations du locataire principal

Le locataire principal ne peut pas sous-louer sans l’accord du propriétaire. Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est interdite sans autorisation écrite du bailleur. Ce document doit mentionner :

• L’autorisation expresse de sous-louer.
• Le montant du loyer que le locataire principal peut demander au sous-locataire (qui ne peut excéder le loyer initial).

Le locataire principal demeure responsable vis-à-vis du propriétaire des dégradations causées par son sous-locataire.

Les obligations du sous-locataire

Le sous-locataire, quant à lui, doit respecter les mêmes règles que le locataire principal en matière de jouissance paisible du logement. Il doit également honorer les termes du contrat de sous-location. Bien que n’étant pas directement lié au propriétaire, il a des droits sur le logement pendant la période de sous-location. Toutefois, si le bail principal prend fin, la sous-location se termine automatiquement. En effet, la sous-location n’est pas soumis aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 mais est régie par le Code civil.

Les droits du propriétaire

Le propriétaire a plusieurs moyens de contrôler et de protéger ses intérêts dans le cadre d’une sous-location. En plus de pouvoir refuser l’autorisation, il peut exiger que le loyer de sous-location soit encadré. Le locataire principal ne peut, par exemple, pas fixer un loyer supérieur à celui qu’il paie lui-même.

Si le propriétaire découvre une sous-location non autorisée, il peut agir en justice pour obtenir la résiliation du bail et réclamer le remboursement des loyers versés dans le cadre de la sous-location. La transparence et la communication sont donc essentielles pour éviter les conflits. 

Les sanctions en cas de sous-location illégale

En cas de sous-location non autorisée ou si le locataire principal ne respecte pas ses obligations, les conséquences peuvent être lourdes. Le propriétaire peut demander la résolution du bail principal et exiger des compensations financières. De plus, le locataire principal pourrait être tenu responsable des dommages causés par le sous-locataire.

Il est donc dans l’intérêt de toutes les parties d’agir en conformité avec la loi. Le locataire principal doit toujours obtenir une autorisation écrite du bailleur, et le sous-locataire respecter les conditions du logement.

Entretien du logement et réparations locatives : un enjeu crucial dans la relation entre bailleur et locataire

Le droit locatif encadre de manière stricte les relations entre locataires et propriétaires, notamment en ce qui concerne les réparations à effectuer dans le logement. Le partage des responsabilités en matière de travaux et de maintenance est souvent une source de conflit. Il est donc essentiel pour le locataire de connaître ses droits et obligations en matière de réparations locatives.

Le cadre juridique des réparations locatives

La loi définit les réparations locatives comme étant celles qui incombent au locataire durant toute la durée de la location. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987 encadrent ces obligations. Ce dernier établit une liste exhaustive des réparations à la charge du locataire. Ainsi, elles concernent principalement les menus travaux d’entretien qui permettent de maintenir le logement en bon état d’usage. Cependant, il faut tenir compte de l’état du logement au moment de l’état des lieux d’entrée.

Les obligations du locataire en matière de réparations locatives

Les principales réparations locatives à la charge du locataire sont liées à l’usage normal du logement. Voici quelques exemples types :

• Entretien des installations : Le locataire doit assurer l’entretien des équipements domestiques tels que les radiateurs, les systèmes de chauffage, les robinets. De plus, il doit entretenir les équipements ménagers s’ils sont fournis par le bailleur (réfrigérateur, four, etc.).
• Soin des surfaces : Le locataire est responsable des petites réparations sur les murs, plafonds, sols, et menuiseries. Cela inclut le rebouchage des trous dans les murs, l’entretien des joints d’étanchéité et le remplacement des ampoules ou fusibles.
• Jardinage et espaces extérieurs : Si le locataire jouit d’un jardin ou d’un espace extérieur privatif, le locataire est tenu d’en assurer l’entretien (tonte de la pelouse, taille des haies, désherbage).
• Plomberie et électricité : Le locataire doit maintenir les équipements en bon état de fonctionnement. Ainsi, il doit dégager les canalisations en cas d’obstruction mineure ou réparer une fuite d’eau sous l’évier (si la cause est une usure normale).

La responsabilité du locataire s'il n'a pas effectué les réparations locatives qui lui incombaient

Le locataire est tenu responsable des dégradations causées par sa négligence ou son usage anormal du logement. En cas de dommages importants, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation. Il est donc dans l’intérêt du locataire d’entretenir régulièrement le logement. Aussi, il doit informer rapidement le propriétaire en cas de problème majeur.

Lors de l’état des lieux de sortie, les parties dressent contradictoirement un inventaire pour évaluer l’état du logement. Ensuite, l’état du logement est comparé à celui relevé lors de l’entrée dans les lieux. Ainsi, si des réparations locatives n’ont pas été effectuées par le locataire, des frais peuvent être imputés sur le dépôt de garantie. Cependant, les dégradations dues à la vétusté ne peuvent être retenues contre le locataire.

Les réparations à la charge du propriétaire

Il est important de souligner que les travaux plus lourds ou les réparations résultant de la vétusté ou d’un vice de construction sont à la charge du propriétaire. Par exemple :

• Travaux d’entretien structurel : Le propriétaire est responsable des grosses réparations concernant la toiture, la façade, ou encore les installations électriques ou de plomberie vétustes.
• Vétusté et usure normale : Si un équipement est défectueux en raison de son âge (chaudière, ballon d’eau chaude, fenêtres), le propriétaire doit en assurer la réparation ou le remplacement. Ainsi, le locataire n’a pas à supporter ces coûts liés à la durée de vie normale des installations.

Si le logement nécessite des réparations importantes relevant de la responsabilité du propriétaire, le locataire peut demander leur exécution. Cependant, si le propriétaire refuse ou tarde à effectuer ces réparations, plusieurs recours sont possibles :

• Mise en demeure : Le locataire peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander la réalisation des travaux dans un délai raisonnable.
• Saisine d’une juridiction : Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut saisir le Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir une décision contraignant le bailleur à réaliser les travaux nécessaires.
• Diminution de loyer : En cas de trouble de jouissance, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle au désagrément subi.

De nouvelles mesures, entre sanctions et accélération de la procédure

La loi n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dites « loi anti-squat », a été promulguée le 27 juillet 2023. Cette loi ne concerne pas uniquement le « squat » au sens juridique du terme. Des squatteurs sont en effet des personnes qui sont entrés dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Or, cette loi est beaucoup plus large. En effet, le législateur a mis en place des mesures qui concernent toute occupation d’un logement sans droit ni titre, y compris lorsque le locataire se maintient dans les lieux à l’issue d’un bail. Faisons le point sur ce nouveau dispositif.

Un durcissement des sanctions contre les squatteurs

L’élargissement de la notion de domicile d’autrui

Jusqu’à présent, le Code pénal ne réprimait le squat qu’en cas d’introduction ou de maintien dans le domicile d’autrui. Par domicile, il fallait entendre le lieu d’habitation du propriété squatté. L’article 226-4 du Code pénal est désormais réécrit. Le domicile d’autrui est aujourd’hui défini comme celui où le propriétaire a déposé des meubles. Donc, la résidence secondaire est concernée. De plus, l’élargissement de la définition du domicile d’autrui s’accompagne d’une aggravation des sanctions. Ainsi, les squatteurs encourent aujourd’hui des peines allant jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 75.000 euros d’amende, au lieu d’1 an et 15.000 euros.

La création de deux nouveaux délits hors l’hypothèse de l’occupation du domicile d’autrui

De plus, le Code pénal s’arme de nouvelles infractions. L‘article 315-1 du Code pénal sanctionne l’introduction et le maintien dans le local d’autrui (où il ne vit pas) par manœuvre, menace, voie de fait ou contrainte. Ce texte vise toutes les hypothèses de local : d’habitation, commercial, agricole ou professionnel.

Le législateur a également créé l’article 315-2 du Code pénal, qui sanctionne le maintien dans les lieux des occupants sans droit ni titre en violation d’une décision d’expulsion définitive après un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux. Ce texte ne concerne pas uniquement les squatteurs, mais également les locataires qui se maintiennent illégalement à l’issue du bail.

Une expulsion des squatteurs par recours au Préfet élargie

L‘article 38 de la loi du 5 mars 2007 a également connu des modifications. Cet article permet au Préfet de faire procéder sans délai à l’expulsion du squatteur, après dépôt de plainte et constatation de l’occupation illicite par un OPJ, et après l’envoi d’une mise en demeure par le préfet d’avoir à quitter les lieux notifiée aux occupants.

Le législateur a assoupli les conditions du recours à cette procédure, très peu utilisable en l’état. Auparavant, elle ne concernait que le domicile (résidence principale ou secondaire). Désormais, elle s’applique à tout local à usage d’habitation.

De nouveaux garde-fous ont toutefois été mis en place : le préfet doit désormais prendre en compte la situation personnelle et familiale de l’occupant.

Des délais de procédure réduits

Le commandement de payer

Après délivrance d’un commandement de payer visant clause résolutoire, clause désormais obligatoire, le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette. Désormais, ce délai est réduit à 6 semaines, à l’issu duquel le Juge pourra être saisi. Le délai reste en revanche le même pour les bailleurs personnes morales, sauf SCI familiale (2 mois). Reste à savoir si cette disposition s’applique aux baux en cours ; la loi ne le dit pas.

Le dénonciation de l’assignation au préfet

Auparavant, 2 mois devaient s’écouler entre la dénonciation de l’assignation au préfet et la première audience. Le législateur a réduit ce délai à 6 semaines. 

Délais accordés par le juge de l’exécution

Après le prononcé de l’expulsion, le locataire peut saisir le juge de l’exécution afin d’obtenir des délais, le temps de se reloger. Auparavant, les délais accordés étaient compris entre 3 mois et 3 ans. Désormais, ces délais seront compris entre 1 mois et 1 ans.

Des délais de paiement plus difficiles à obtenir

Au cours de la procédure d’expulsion, le locataire peut demander des délais de paiement de sa dette locative. L’octroi de délais, jusqu’à trois ans, avait pour effet de suspendre l’effet de clause résolutoire, et donc de l’expulsion. Désormais, cette suspension n’est plus automatique. Le magistrat appréciera au cas par cas.

Une nouvelle condition pour obtenir ces délais est également posée. Avant, il fallait uniquement que le locataire soit en capacité de régler sa dette. Aujourd’hui, le locataire devra avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 3 novembre 2021, les faits soumis sont les suivants. Une SCI a conclu un bail avec une société portant sur des locaux commerciaux. Face aux impayés, le propriétaire a délivré un commandement de payer les loyers, visant clause résolutoire. Le locataire a saisi le Tribunal afin de s’opposer à ce commandement. Il considère que le bail est nul car le local serait impropre à sa destination. La cour d’appel va donner raison au preneur et prononcer la nullité du bail pour erreur sur la substance. La bailleresse, condamnée à payer la somme de 130.000 euros en réparation du préjudice subi, obtient toutefois la condamnation de son locataire à lui verser une indemnité d’occupation pour le temps où les lieux ont été mis à disposition de la SCI.

L'indemnité d'occupation est-elle due lorsque le local est inexploitable ?

La difficulté soulevée par le pourvoi incident se place sur le terrain des restitutions. En effet, en cas de nullité du contrat, les parties doivent être replacées dans la situation initiale d’avant la conclusion du contrat. Le bailleur devait donc restituer les loyers perçus. Le locataire, quant à lui, aurait dû restituer la jouissance des locaux, en valeur. Ici, une indemnité d’occupation aurait dû être mise à sa charge (Civ. 3ème, 24 juin 2009, n°08-12.251).

Or, en l’espèce, le preneur n’a pas réellement pu jouir des locaux mis à sa disposition par la SCI puisqu’ils étaient impropres à leur destination. La Cour de cassation avait déjà pu décider que l’indemnité d’occupation était due lorsque le locataire n’avait pas effectivement jouit des locaux (Civ. 3ème, 21 février 2019).

Or, dans l’arrêt de 2019, l’absence de jouissance effective était due au locataire, qui avait décidé de ne pas exploiter les lieux. La situation est donc ici différente puisque les locaux fournis par la SCI dans l’arrêt commenté ne sont pas exploitables.

La Cour de cassation casse et annule finalement l’arrêt d’appel au motif que « Si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance des locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation ». 

Civ. 3ème, 3 nov. 2021, n°20-16.334