Les pouvoirs du syndic : jusqu’où peut-il aller sans l’accord de l’assemblée générale ?
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la gestion d’un immeuble. Toutefois, ses pouvoirs sont strictement encadrés par la loi et le règlement de copropriété.
Comprendre jusqu’où il peut agir sans l’accord de l’assemblée générale est essentiel pour protéger vos droits en tant que copropriétaire et agir en cas d’excès de pouvoirs du syndic.
1. Le rôle légal du syndic de copropriété
Le syndic est chargé de :
- administrer l’immeuble et veiller à sa conservation,
- exécuter les décisions prises en assemblée générale,
- représenter le syndicat dans tous les actes civils et judiciaires,
- tenir la comptabilité et gérer les charges.
Sa mission est donc exécutive, mais elle ne lui donne pas tous les pouvoirs pour prendre des décisions unilatérales.
2. Les pouvoirs du syndic ne nécessitant pas l'autorisation de l'assemblée générale
Il est toujours nécessaire de vérifier la manière dont sont limités les pouvoirs du syndic dans le règlement de copropriété, les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic.
Cependant, de manière générale, le syndic peut agir sans demander l’accord préalable de l’assemblée générale pour les actes courants et la gestion quotidienne, tels que :
- le paiement des factures et charges courantes,
- l’entretien régulier de l’immeuble (nettoyage, petits travaux de maintenance),
- le recours à des prestataires pour des interventions d’urgence,
- la souscription à des contrats d’assurance pour la copropriété.
Ces actions relèvent de la gestion administrative et technique normale, pour laquelle la loi ne prévoit pas de validation en assemblée générale.
En outre, il peut également avoir été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires de signer les contrats et marchés en dessous d’un certain montant.
3. Les pouvoirs du syndic encadrés par l'assemblée générale
Certaines décisions sont considérées comme exceptionnelles ou engageant financièrement la copropriété et nécessitent donc l’accord des copropriétaires :
- travaux de rénovation importants ou modification de la structure de l’immeuble,
- acquisition ou cession de parties communes,
- emprunts et dépenses exceptionnelles dépassant le budget prévisionnel,
- modifications du règlement de copropriété ou changement de destination d’un lot.
Ainsi, le syndic ne peut engager le syndicat sur ces points sans vote en assemblée générale, sous peine de voir sa responsabilité engagée.
4. Excès de pouvoirs du syndic et responsabilité
Un syndic qui agit au-delà de ses pouvoirs engage sa responsabilité civile et peut être destitué par l’assemblée générale.
Les copropriétaires peuvent également demander la restitution de fonds dépensés abusivement ou attaquer les décisions prises sans autorisation.
Alors, pour limiter les risques, il est recommandé de :
- vérifier le règlement de copropriété,
- demander un compte rendu détaillé des actes du syndic,
- recourir à un avocat en droit de la copropriété en cas de doute ou de litige.
L’intérêt d’un accompagnement juridique
Le syndic dispose d’un ensemble limité de pouvoirs pour gérer l’immeuble, mais ne peut pas engager financièrement ou juridiquement la copropriété sans l’accord de l’assemblée générale.
Or, comprendre cette distinction est crucial pour chaque copropriétaire souhaitant protéger ses droits.
L’intervention d’un avocat en droit de la copropriété permet de :
- sécuriser la gestion quotidienne et exceptionnelle de la copropriété,
- contester les actes pris sans autorisation,
- conseiller les copropriétaires ou le syndic sur leurs droits et obligations.
Ainsi, chaque décision prise respecte le cadre légal et le règlement interne, évitant des conflits coûteux.
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Avocate au Barreau d’Aix-en-Provence, Maître Alexia Breton est titulaire d’un Master 2 en Procédure civile et voies d’exécution. Elle est également titulaire d’un diplôme d’études supérieures universitaire en Droit et Pratique de la Médiation et de la Négociation en Droit des affaires.
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