Indemnité d'occupation : incidence du local inexploitable
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 3 novembre 2021, les faits soumis sont les suivants. Une SCI a conclu un bail avec une société portant sur des locaux commerciaux. Face aux impayés, le propriétaire a délivré un commandement de payer les loyers, visant clause résolutoire. Le locataire a saisi le Tribunal afin de s’opposer à ce commandement. Il considère que le bail est nul car le local serait impropre à sa destination. La cour d’appel va donner raison au preneur et prononcer la nullité du bail pour erreur sur la substance. La bailleresse, condamnée à payer la somme de 130.000 euros en réparation du préjudice subi, obtient toutefois la condamnation de son locataire à lui verser une indemnité d’occupation pour le temps où les lieux ont été mis à disposition de la SCI.
L'indemnité d'occupation est-elle due lorsque le local est inexploitable ?
La difficulté soulevée par le pourvoi incident se place sur le terrain des restitutions. En effet, en cas de nullité du contrat, les parties doivent être replacées dans la situation initiale d’avant la conclusion du contrat. Le bailleur devait donc restituer les loyers perçus. Le locataire, quant à lui, aurait dû restituer la jouissance des locaux, en valeur. Ici, une indemnité d’occupation aurait dû être mise à sa charge (Civ. 3ème, 24 juin 2009, n°08-12.251).
Or, en l’espèce, le preneur n’a pas réellement pu jouir des locaux mis à sa disposition par la SCI puisqu’ils étaient impropres à leur destination. La Cour de cassation avait déjà pu décider que l’indemnité d’occupation était due lorsque le locataire n’avait pas effectivement jouit des locaux (Civ. 3ème, 21 février 2019).
Or, dans l’arrêt de 2019, l’absence de jouissance effective était due au locataire, qui avait décidé de ne pas exploiter les lieux. La situation est donc ici différente puisque les locaux fournis par la SCI dans l’arrêt commenté ne sont pas exploitables.
La Cour de cassation casse et annule finalement l’arrêt d’appel au motif que « Si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance des locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation ».
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