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Indemnité d'occupation : incidence du local inexploitable, impropre à sa destination

Quels sont les faits ?

Une SCI a conclu un bail avec une société portant sur des locaux commerciaux. Face aux impayés, le propriétaire a délivré un commandement de payer les loyers, visant clause résolutoire. Le locataire a saisi le Tribunal afin de s’opposer à ce commandement. Il considère que le bail est nul car le local serait impropre à sa destination. En effet, l’article 1132 du Code civil dispose : « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. » Le locataire requiert également l’indemnisation de son préjudice. En réplique, la bailleresse demande le paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel va donner raison au preneur et prononcer la nullité du bail pour erreur sur la substance. La bailleresse, condamnée à payer la somme de 130.000 euros en réparation du préjudice subi, obtient toutefois la condamnation de son locataire à lui verser une indemnité d’occupation. En effet, la nullité entraîne l’anéantissement du bail rétroactivement ; aucun loyer n’est dû. Seule une indemnité d’occupation peut être allouée en contrepartie de la jouissance du bien.

La bailleresse forme un pourvoi en cassation en considérant que les dommages et intérêts mis à sa charge ont été mal évalués par le juge. Le locataire forme ensuite un pourvoi incident au moyen qu’aucune indemnité d’occupation ne serait due.

L’indemnité d’occupation est-elle due lorsque le local est inexploitable ?

La difficulté soulevée par le pourvoi incident se place sur le terrain des restitutions. En effet, en cas de nullité du contrat, les parties doivent être replacées dans la situation initiale d’avant la conclusion du contrat. Le bailleur devait donc restituer les loyers perçus. Le locataire, quant à lui, aurait dû restituer la jouissance des locaux, en valeur. Ici, une indemnité d’occupation aurait dû être mise à sa charge (Civ. 3ème, 24 juin 2009, n°08-12.251). Or, en l’espèce, le preneur n’a pas réellement pu jouir des locaux mis à sa disposition par la SCI puisqu’ils étaient impropres à leur destination. 

La Cour de cassation avait déjà pu décider que l’indemnité d’occupation était due lorsque le locataire n’avait pas effectivement jouit des locaux (Civ. 3ème, 21 février 2019). Or, dans l’arrêt de 2019, l’absence de jouissance effective était due au locataire, qui avait décidé de ne pas exploiter les lieux. La situation est donc ici différente puisque les locaux fournis par la SCI dans l’arrêt commenté ne sont pas exploitables. 

La Cour de cassation casse et annule finalement l’arrêt d’appel au motif que « Si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance des locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation« .

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Civ. 3ème, 3 nov. 2021, n°20-16.334

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Avocate au Barreau d’Aix-en-Provence, Maître Alexia Breton est titulaire d’un Master 2 en Procédure civile et voies d’exécution. Elle est également titulaire d’un diplôme d’études supérieures universitaire en Droit et Pratique de la Médiation et de la Négociation en Droit des affaires.

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